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    • 穆迪上調正榮地產公司家族評級至B1 展望穩定

      被評級企業正榮地產控股股份有限公司

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    • 發布時間:2019-05-18 18:30

    • 穆迪投資者服務公司已將正榮地產集團有限公司(正榮地產)B2的公司家族評級上調至B1,已發行票據B3的高級無抵押債務評級上調至B2。
      上述評級展望為穩定。
      評級理據

      穆迪副總裁/高級分析師黎錦雄稱:“評級上調反映了我們預期在收入及合約銷售強勁增長的推動下,正榮地產未來12-18個月的信用指標將改善。”
      “我們預期未來12-18個月正榮地產仍將改善債務到期狀況并降低信托融資對其的影響。”
      過去12個月,正榮地產的融資渠道(尤其是債務資金市場上的融資渠道)有所改善。正榮地產已延長其債務到期狀況、并將信托貸款及資產管理產品借貸在總債務中的占比從2016和2017年的73%和55%降至2018年底的36%。
      與債券和銀行貸款相比,上述借貸通常利率較高、期限較短。
      穆迪預期正榮地產2019年的總合約銷售將維持15%左右的年增長率,增至人民幣1,200-1,300億元左右。與很多B評級的國內同業開發商相比,這一銷售規模相對較大。強勁的合約銷售將支持未來12-18個月公司的流動性和收入增長。
      過去兩年正榮地產已實現了強勁的合約銷售增長。繼2017年全年合約銷售額同比增長79%至人民幣700億元之后,正榮地產2018年合約銷售總額同比增長54%,至人民幣1,080億元。
      與此同時,穆迪預計正榮地產未來12-18個月的債務杠桿(以收入/調整后債務比率衡量)將從2018年底的53%趨近于60%-65%。公司同期利息覆蓋率(以調整后EBIT/利息比率衡量)將從1.9倍改善至2.3-2.5倍左右。
      正榮地產具有地域多元化的土地儲備。截至2018年12月31日,正榮地產在28個城市共有145個項目,但沒有單個城市在其土地儲備總建筑面積占比超過20%的情況。
      公司土地儲備主要集中于南京、上海、天津、蘇州、武漢和福州等房地產需求總體強勁的一二級城市,截至2018年底(按總建筑面積計)這些城市在其總土地儲備的占比超過70%。
      正榮地產的流動性良好。公司現金及現金等價物/短期債務比率從2017年底的86%升至2018年底的119%,主要原因是同期現金及存款(包括使用受到限制的現金)從人民幣197億元升至人民幣284億元。
      正榮地產B1的公司家族評級反映了該公司地域多元化的優質土地儲備、較大的規模和較強的銷售執行能力。
      由于存在結構從屬風險,正榮地產B2的高級無抵押債務評級較其公司家族評級低一個子級。從屬風險反映了正榮地產大部分債權在運營子公司層面,在破產情況下其受償順序優先于高級無抵押債務的債權。此外,控股公司缺乏緩解結構性從屬風險的重大因素,因而降低了控股公司層面債權的預期回收率。
      若發生以下情況,正榮的評級可能會有上調機會:(1)在經濟周期中持續實現合約銷售和收入增長,同時不會犧牲盈利能力;(2)繼續采取謹慎的購地策略和財務管理政策;(3)改善信用指標,EBIT/利息比率至少達到3.0倍,收入/調整后債務比率升至75%-80%或以上;(4)維持充足的流動性。
      若發生以下情況,正榮地產的評級可能有下調壓力:(1)該公司合約銷售疲弱;(2)利潤率大幅下降;(3)流動性受損,現金/短期債務比率降至1.0倍以下,及/或(4)負債杠桿大幅上升。
      評級下調考慮的信用指標包括:EBIT/利息覆蓋率持續低于2.0倍;和/或調整后收入/債務比率持續低于50%-55%。
      上述評級所采用的主要評級方法為2018年1月發表的《住宅建筑與房地產開發業》(Home building And Property Development Industry)。關于該評級
      方法,請瀏覽www.moodys.com評級方法頁。
      正榮地產集團有限公司于2014年在開曼群島成立,并于2018年1月在香港聯交所上市。截至2018年底,正榮地產在全國28個城市有145個項目。其主要運營所在城市包括上海、南京、福州、蘇州、天津和南昌等。截至2018年8月27日,正榮地產創始人歐宗榮先生間接持股57.70%,其子歐國偉與歐國強共持股10.55%。

      【編后語】:近來,有關“穆迪上調正榮地產公司家族評級至B1 展望穩定”的正面報道,已對正榮地產控股股份有限公司的信譽產生了一定的積極影響,因此企業信用網對其信用評級進行了上調;企業信用網將持續關注該報道對正榮地產控股股份有限公司所帶來的積極影響,不排除在未來三個月內對其信用評級進行進一步上調的可能。

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