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    • 惠譽調整龍光地產的評級展望為正面并確認其評級為BB-

      被評級企業深圳市龍光控股有限公司

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    • 發布時間:2019-05-19 10:25

    • 惠譽評級已將中國房企龍光地產控股有限公司(龍光地產)的評級展望從穩定調整為正面,并確認其長期外幣和本幣發行人違約評級為'BB-'。惠譽同時確認龍光地產的高級無抵押評級和未償付外幣高級無抵押債務的評級為'BB-',以及該公司永續次級資本證券的評級為'B'。

      本次評級展望調整是基于,龍光地產的財務狀況有所改善,而且惠譽預計未來6到12個月內該公司的杠桿率將降至40%以下并將保持在該低位,因該公司擁有充足的土地儲備支持其增長。龍光地產在業務擴張的同時實施了穩健的財務政策(杠桿率下降就是一個證明)并保持著較高的盈利能力——EBITDA利潤率約為30%。

      關鍵評級驅動因素

      杠桿率下降:龍光地產的杠桿率(依據按比例合并合資公司和聯營公司報表后的凈負債與調整后庫存的比率計算)已從2017年末的48%降至2018年末的41%,略高于40%(觸發惠譽考慮上調該公司評級的杠桿率閾值)。2018年龍光地產用于補充土地儲備的支出為347億元人民幣,占該公司同年合同銷售額的49.6%。2016年和2017年龍光地產購地款與合同銷售額的比率分別為42%和58%。

      2018年末龍光地產的土地儲備總規模為3630萬平方米,足以支持未來五到六年的開發需求。惠譽預計,2019年至2020年間該公司將把并表合同銷售額的45%-50%用于補充土地儲備并保持足以支持五到六年開發需求的土地儲備規模,而且未來6到12個月內該公司的杠桿率將降至40%以下。房企在二線城市拿地的興趣日益高漲可能會拉高地價,這可能令龍光地產的去杠桿進程慢于惠譽的預期。

      利潤率保持高位:2018年龍光地產的EBITDA利潤率(不含銷售成本中的資本化利息)保持在32%的高位(2017年為33%)。持續較高的盈利能力有助于該公司去杠桿。惠譽預計,隨著龍光地產的深圳和惠州高利潤舊改項目于2018年開始預售,未來兩到三年該公司將保持較高的盈利能力。2019年至2020年間龍光地產的EBITDA利潤率有望保持在30%以上。

      銷售規模擴大:隨著合同銷售樓面面積增加81% 至440萬平方米,2018年龍光地產的合同銷售額增長了65%至718億元人民幣,但合同銷售平均售價下降了9%至每平方米16,022元人民幣。此外,龍光地產銷售區域的多元化程度有所提高。惠譽預計,龍光地產的年合同銷售額將進一步增至2019年的890億元人民幣和2020年的1120億元人民幣。

      集中度風險下降:惠譽認為,龍光地產土地儲備的地理位置優越,并且該公司在過去 12到24個月里將業務擴張到了新的城市,涵蓋長三角地區、香港和新加坡。這將降低該公司未來一到兩年的集中度風險。龍光地產的合同銷售額來源集中在廣東省,其中深圳和大灣區(含深圳)分別貢獻了該公司2018年合同銷售額的約9%和42%(2017年分別為15%和39%)。惠譽預計,2019年至2020年間大灣區占龍光地產權益合同銷售總額的比例將約為35%-40%。

      評級推導摘要

      龍光地產的合同銷售規模與旭輝控股(集團)有限公司(BB/穩定;合同銷售額為760億元人民幣)等'BB'評級中國房企的水平相當, 高于合景泰富集團控股有限公司(合景泰富;BB-/穩定)、中國奧園集團股份有限公司(BB-/正面)及禹洲地產股份有限公司(禹洲地產;BB-/穩定)等'BB-'評級同業的水平——這些房企的合同銷售額為400億元到600億元人民幣。

      此外,龍光地產的EBITDA利潤率與合景泰富及禹洲地產等注重利潤率的房企的水平相近。2018年末龍光地產的杠桿率為41%,與合景泰富、禹洲地產及時代中國控股有限公司(BB-/穩定)等'BB-'評級中國房企40%-50%的杠桿率水平相當。

      關鍵評級假設

      本發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括:
      - 2019年和2020年合同銷售額分別為890億元和1120億元人民幣(2018年為710億元人民幣)
      - 2019年至2021年間EBITDA利潤率(銷售成本不含資本化利息)為30%-31%(2018年為32%)
      - 2019年至2020年間合同銷售收入中的40%-50%用于拿地,以保持足以支持約五年開發需求的土地儲備

      評級敏感性因素

      可能單獨或共同導致惠譽采取正面評級行動的未來發展因素包括:
      - 杠桿率(依據按比例合并合資公司和聯營公司報表后的凈負債與調整后庫存的比率計算)持續低于40%
      - EBITDA利潤率(不含已售產品成本的資本化利息)持續高于30%

      可能單獨或共同導致惠譽采取負面評級行動的未來發展因素包括:
      - 如果龍光地產未能在未來12到18個月內持續滿足正面評級行動的觸發條件,惠譽將把其評級展望從正面調整為穩定。

      流動性

      流動性充足:截至2018年末,龍光地產持有現金總計357億元人民幣(包括80億元人民幣受限制的現金及抵押存款),足以覆蓋其164億元人民幣的短期債務及25億元人民幣的跨境擔保安排。

      完整評級行動列表

      龍光地產控股有限公司
      - 長期外幣發行人違約評級確認為'BB-';評級展望從穩定調整為正面
      - 長期本幣發行人違約評級確認為'BB-';評級展望從穩定調整為正面
      - 高級無抵押評級確認為'BB-'
      - 未償付的高級無抵押票據的評級確認為'BB-'
      - 次級資本證券的評級確認為'B'

      【編后語】:近來,有關“惠譽調整龍光地產的評級展望為正面并確認其評級為BB-”的正面報道,已對深圳市龍光控股有限公司的信譽產生了一定的積極影響,因此企業信用網對其信用評級進行了上調;企業信用網將持續關注該報道對深圳市龍光控股有限公司所帶來的積極影響,不排除在未來三個月內對其信用評級進行進一步上調的可能。

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